據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，全國300城整體供應建筑面積在2011年之后一路下滑，2014年樓市遇冷、低迷迅速蔓延至土地市場，整體供應量快速下滑，2015年在國土部“有供有限”的指導思想下，商品房庫存量偏高的城市大幅下調(diào)供應量。從土地供應計劃完成率來看，高達85%的城市未完成2015年的土地供應計劃。如上海、北京、南京不僅僅土地供應計劃量有所下降，甚至于完成度也不高。
各大城市整體供應建筑面積下滑一方面是由于高庫存，另一方面則是由于房地產(chǎn)從增量時代步入了存量時代。在房地產(chǎn)的存量時代，城市更新到底是什么？它又能給我們帶來什么？
城市更新需要更新什么？
事實上，城市更新是一個城市轉型升級所需要的一部分，比如交通、空間、環(huán)境甚至是文化等等。在形式上，可以看到很多資本在收購舊的樓宇辦公，然后再進行組合，其中可能會有資本方和運營方，也可能資本方和運營方是同一家。從目前來看，在對物業(yè)進行一定的運營維護，提高其物業(yè)價值之后再轉讓成為了最多的退出方式之一。
對于城市更新這一問題，上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司常務副總裁張海泉表示：“商業(yè)地產(chǎn)總體上看好像是量比較多，但是優(yōu)質的物業(yè)，尤其是很多細節(jié)能夠按照未來需求比較好的規(guī)劃的物業(yè)還是比較稀缺的，未來還得看怎么對現(xiàn)有物業(yè)進行調(diào)整�！�
“對于一個項目要不要注資，主要得讓資產(chǎn)管理團隊包括調(diào)研團隊一起去現(xiàn)場看，即使一些在核心地段的項目，在大眾的消費習慣和交通方式都在變的今天，可能未必會是優(yōu)質標的。一個項目業(yè)態(tài)的核心是，里面的結構是否已經(jīng)足夠吸引現(xiàn)代人的一些消費的需求�！蔽迮；鸲驴偨�(jīng)理全宇補充道。
對于如何貼近消費需求，廣州城投地產(chǎn)?復建公司董事長申海強調(diào)：“近幾年，電商出來得比較猛也比較快，‘雙11’的銷售額從幾十億元到幾千億元。這些都是大家沒有想到的，而對于商場來說，也不是說今天想變成什么明天就變成什么。商業(yè)物業(yè)的轉型，還是要跟進市場，要貼近市場，貼近消費者。但是也不能盲目�！�
城市更新背后的投資人邏輯
“目前從市面上來看，一方面我們現(xiàn)在的投資人手中有大把大把的錢，在尋找具體的項目比較難。一方面一些項目確實找不到錢。這個問題，其實一直都是存在的，互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在很發(fā)達，互聯(lián)網(wǎng)可以解決一部分信息不對稱的問題，但是有很多信息不對稱的問題還需要專業(yè)的公司幫助投資人進行對接的。現(xiàn)在市場出現(xiàn)比較大的問題是什么，開發(fā)商或者運營商想辦法認為消費者需要什么。作為一個基金管理公司，我們認為我首先要替投資人賺到錢是我的第一要務�！遍L富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉說。
在城市更新改造方面做了很多項目的高和資本同樣認為城市更新更多的還是資本的力量，高和資本投資管理部副總裁張尉說：“城市更新，在小的方面涉及單個物業(yè)的改造增值，商業(yè)做一部分成功，然后通過調(diào)整做一個整體的改變，使建筑發(fā)揮內(nèi)在價值。然后在我們資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢下讓物業(yè)返回更大的價值，改造更新的重點在優(yōu)化，優(yōu)化對投資人的意義在于升值。”
甘公網(wǎng)安備 62010202000715號
設計制作 宏點網(wǎng)絡
