珠海并不算是一個人口流入量大的城市。當地統(tǒng)計局數據顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。造成如此量價齊升局面，買家來自哪里？
今年年初，在深圳市房價大幅上升并遭遇限購后，珠三角鄰近城市迎來新一波購買力。
珠海市就是其中之一。在港珠澳大橋、深中通道及橫琴自貿區(qū)等利好，伴隨信貸寬松和首付款比例降低等宏觀環(huán)境影響下，珠海樓市在今年3月迎來火爆行情，此后雖有放緩卻仍熱度不減。
珠海中原地產統(tǒng)計數據顯示，今年五月，珠海市一手樓盤銷售均價達2.6萬元/平方米，核心區(qū)拱北、吉大、南灣均價超過3萬元/平方米。全市一手樓銷售套數是去年同期的1.7倍。
在21世紀經濟報道記者探訪的多位珠海當地居民看來，此前“等一等”的心態(tài)，讓他們失去了相對合適的置業(yè)機會�！敖衲甏蠹叶蓟帕�。”一位業(yè)內人士如此表述他眼中的情形。
當然也有例外。
“我去年5月份在西區(qū)買了套房，當時盼著‘金九銀十’會漲。結果剛好6月份就開始漲了�！崩钊A在華南一家小型房地產公司的財務部門工作，去年的這項支出，被他和家里人看做是最切合時機的投入�！斑@件事情上，我一直很得意。”在珠海已經生活十余年的他笑言。
根本原因是，珠海市被業(yè)內人士看做是廣東省內土地供應最嚴格的城市之一。市中心香洲區(qū)已經處于供貨斷檔階段，可供開發(fā)商住地塊主要位于西部和南部。
此外，由于不限購，其投資客比例也不容忽視。據業(yè)內人士粗略統(tǒng)計，在珠海市如今一手樓盤買家中，約有三成為投資性置業(yè)，投資+自住人群比例超過七成。
“今年大家都慌了”
五月末一個周一的下午，雖在上班時間，位于斗門區(qū)的中珠·春曉悅居項目依舊門庭若市。
售樓處內的大堂，一撥接著一撥的看房人在向銷售員了解項目并計算購房款情況。
“現在基本上每天賣出十套房沒問題，今天目前已經賣掉了六套，一般在下午六點左右才是猛刷單、猛成交的時間點�！痹摌潜P由美聯(lián)物業(yè)代理，其中一名銷售人員如是告訴21世紀經濟報道記者。
而在上一個周日，該項目成交了十余套兩房戶型和十余套一房戶型。
這僅是當地銷售放緩之后的表現。該人員表示，在3-4月份，珠海樓市最火熱的時候，該區(qū)域每天的成交量是平時的八倍�！耙粋�樓盤一天最多賣掉30套都有，在去年沒有這個情況�！�
該項目位于珠海市斗門區(qū)相對偏的位置，目前均價1.3萬元/平方米。
斗門區(qū)加上金灣區(qū)被并稱西區(qū)，是珠海市近年才開始加速建設的城區(qū)，也被當地房產經紀人稱為是“水位較低”的區(qū)域，目前配套尚未完善。據珠海中原統(tǒng)計，今年五月西區(qū)一手樓盤銷售套數是去年同期的近3倍，成交2801套。
自2015年下半年開始，西區(qū)樓盤均價漸次破萬。目前珠海市內，除橫琴因自貿區(qū)概念房價早已破4萬之外，核心區(qū)香洲新推出的樓盤均價也直逼3萬。
“去年這里均價基本在1.5萬-1.6萬元，但現在都是均價在3萬左右的樓盤了�！崩钊A行至新香洲街區(qū)時告訴記者，“現在基本沒有價值洼地了�！�
珠海中原統(tǒng)計數據顯示，今年五月該市除老香洲、唐家、吉大、橫琴之外的其余地段，房價漲幅均超過30%；拱北、金灣、南灣地區(qū)漲幅同比超50%。
機構報告顯示，當月珠海住宅樣本均價16103元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，該均價位列榜單第九。同期深圳市均價為51361元/平方米，廣州市為17780元/平方米。
在李華眼里，將來珠海的房價將比肩澳門。目前數據上看雖然漲幅排名靠前，但只是因為“珠海以前均價基數低”。
“之前不會覺得上漲很猛，今年大家都慌了。”中原地產一名經紀人告訴記者，即使在西區(qū)，但凡是樓層、戶型好的樓盤，最多只需幾天，推出的樓盤都會被賣完。
“剛畢業(yè)幾年的同事，原本沒考慮買房，后來看到房價一直在漲，不得已買了房，擔心以后買不起�！标愑≡谥楹Ｒ患业胤叫糟y行工作，他很慶幸自己去年8月以2.3萬元的單價在香洲區(qū)中心買下一套住房。今年同一區(qū)域周邊均價約在3萬元/平方米。
由于平時工作也會涉及房地產項目，在他眼里，珠海市目前房價上漲有些快。“珠海本身并沒有足夠的產業(yè)支撐，我有些不能理解�！�
一手房的火熱也在傳導至二手。
Q房網位于拱北街區(qū)一家門店的店長告訴記者，“最近二手房交易比一手房多。包括西區(qū)，我們整個公司有25名按揭員，從周一到周五，他們經手的過戶數量平均每天每人是2-3套左右。”
該店長近期接觸過一些二手房案例，同一套房子，相隔一個月再詢問價格，總價已經上漲十余萬�！胺績r一直在漲�，F在不買，年底可能又要多花幾十萬去買同樣一套房子�！�
投資+自住比重約七成
珠海并不算是一個人口流入量大的城市。當地統(tǒng)計局數據顯示，截至2015年末，該市常住人口有163.41萬人，同比去年增長1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超過1.5%。
造成如此量價齊升局面，買家來自哪里？
珠海市住規(guī)建局內部人士曾向媒體表示，截至去年底，該市非戶籍人口購房比例占據全市一半。
不過這并不能全部被視為是投資客。大家地產董事陳志告訴記者，由于珠海市自2007年開始暫停購房入戶，積分入戶門檻極高，因此在這部分購房者中，其實有相當一部分比例是用于自住。
但當地投資客比例和因此帶來的市場影響依舊不可小覷。
合富輝煌（中國）珠海公司市場研究部胡志宜向記者表示，這也曾為從業(yè)人員所不解。但據其分析，在本地客戶沒有明顯增長的情況下，今年以來火爆的交易基本是以投資客為主在推動。在一季度流動性寬松的前提下，房地產依舊是相對穩(wěn)定的保值性投資。
而珠海中原事業(yè)二部總經理吳寶林告訴21世紀經濟報道記者，由該公司所代理的一手樓盤中，大致均有約三成的投資客。其中來自港澳客戶占比10%，來自珠三 角的客戶占比15%，來自北方等地區(qū)的客戶基于候鳥原理來此置業(yè)占比約5%。港澳客戶在2013-2014年來珠海投資的比例達到三成的高峰，目前已屬下 降趨勢。
在受訪當地業(yè)內人士看來，珠海樓市的購房群體目的分為自住、自住+投資、投資三類。由于該市尚沒有完整的產業(yè)鏈條，當地人基本以投資房產為主要保值手段。自住+投資一類人群占據購房人群的絕大多數。
“我把這定義為‘資本剛需’�！标愔鞠蛴浾弑硎�，由于當地國有經濟占據主導，投資項目單薄，當地人都會考慮多買一套房，“為自己的錢找一個出路”。
根據陳志團隊測算，包括自住+投資和純投資人群的交易數量占據全市場超過七成比重。
為此，有樓盤也針對性地面向港澳客戶提出優(yōu)惠。
“一般大陸客戶看房會有猶豫，但是港澳客戶選中會很爽快買下，所以針對港澳客戶活動會多一點。當然，如果你想買的話，折扣一樣有，價格可以談�！鼻笆鲋兄椤ご簳詯偩愉N售人員向記者說道。在上一周日，該樓盤就推出買兩房戶型送車庫活動，提供港澳客戶12個名額。
由于西區(qū)配套大多在建，多名業(yè)內人士告訴記者，目前去西區(qū)置業(yè)的客戶幾乎超過一半為投資性目的。
此間也出現一些由當地人提前買下樓盤優(yōu)勢戶型，并適時轉手他人的投機現象。
在位于拱北街區(qū)的中鐵·諾德花園項目售樓處門口，就有房產中介找到記者�！拔覀兝习迦ツ曩I下了一期的很多套房，目前還剩下這些，你可以看看有沒興趣�！�
來自于安世地產的這位經紀人提供的資料顯示，彼時其還有十套二房戶型和三套三房戶型可售。
據介紹，若有客戶有意買下這些單元，該名中介將帶領客戶前往開發(fā)商處更改業(yè)主名字，這在當地被稱為“更名房”。
其時該項目二期加推樓盤銷售也基本接近尾聲，樓盤均價在3.6萬元/平方米。21世紀經濟報道記者發(fā)現，加價之后的樓盤均價因此上漲逾3000元/平方米，但仍低于前述均價約4000元/平方米。
有房產業(yè)內人士告訴記者，由于市場火熱，類似亂象在近期較為多見，目前已有多家大型房企發(fā)出公告，稱將不予更名。
政策與供應推高房價
珠海樓市忽然火熱，受政策層面影響是首要因素。
去年下半年以來，信貸放松、首付款比例降低等，讓包括全國在內的諸多熱點城市紛紛被資本盯上，珠海正是其中之一。
外地投資客蜂擁，一方面源于珠海市地處沿海、氣候適宜，屬于熱點旅游城市之一；另一方面，則是如經濟特區(qū)、自貿區(qū)等定位的利好影響。
與之匹配的是正在建設中的配套設施。港珠澳大橋、深中通道等建設下，珠海進入橋梁時代，也因此拉近了與港澳深之間的距離。
除了外部因素，也與珠海市土地儲備相對稀缺有關。
在今年初廣東省人民政府發(fā)布的去庫存計劃中，珠海市是除深圳市與廣州市之外，唯一一個沒有去庫存壓力的城市。在該通知中，珠海被定義為“庫存規(guī)模小、需求旺盛”。
根據中原地產監(jiān)控，目前珠海市一手房庫存不足支撐四個月，這也被認為是導致目前該市房價不斷上升的一個重要原因；合富輝煌研究部胡志宜則告訴記者，“按照一季度的去化速度，不到2個月就可以去化完�！�
合富輝煌統(tǒng)計顯示，從2011年至2016年第一季度，珠海市商住用地供應除2013年面積較多之外，其余年份基本位于200萬平方米以下。
而珠海市在2013年推出的商住用地雖然逾600萬平方米，但其中超過1/3的土地來自橫琴，且有不少屬于綜合用地。當地多位業(yè)內人士向記者表示，目前橫琴發(fā)展速度較慢，由于前期漲幅過高，已出現降溫。
業(yè)內人士表示，在香洲主城區(qū)，已經基本處于供應斷檔階段，近年新增供應多出在位置相對偏的唐家和豪宅頻出的南灣地段。
“珠海主城區(qū)的住宅用地，多年來已經差不多消耗完了�！敝楹Ｖ性飿I(yè)顧問有限公司研究主任謝敏儀分析道，由于珠海本身在售庫存不多，需依靠控制土地來控制庫存。
“珠�？梢哉f是廣東省內土地控制最嚴格的城市之一�！标愔靖嬖V21世紀經濟報道記者，經他研究發(fā)現，珠海地形以丘陵為主，只有25%屬于平地，因此可提供 的商住用地并不多。“珠海政府手上的新增土地目前大部分來自橫琴、金灣等區(qū)域，這是珠海推地節(jié)奏緩慢的主要原因�！�
如是，拿下優(yōu)質地塊便容易出現地王。
前述諾德花園，是2014年香洲拱北街區(qū)最后一塊純住宅用地。由中國中鐵以16400元/平方米樓面價拿下的地王項目。中鐵內部人士告訴記者，此后臨近區(qū) 域拿下的地，樓面價均高于該數據。如九龍灣項目，同樣位于香洲區(qū)、臨近港珠澳大橋，次年由龍光地產以樓面價17600元/平方米奪得，再度刷新地王記錄。
即使在大力開發(fā)的西區(qū)，最近一次土地出讓是在今年6月15日，目前尚未有拍地結果。再往前便是1月28日。彼時金灣一塊住宅用地被龍光地產以6730元/平方米樓面價獲得，同樣是該區(qū)域單價地王。同理測算，該樓盤開盤價格預計將在1.5萬元/平方米以上才能回本。
“現在看來，我們這塊地是市區(qū)2014年開始到現在，最便宜的地�！彼ΨQ。
“目前還是虧本狀態(tài)�！鼻笆鲋需F人士向記者表示，諾德花園項目只盼著在最后推出的兩棟樓中賺取收益。按照項目規(guī)定，下一批推出的兩棟樓，均價將提升4000元/平方米至4萬元/平方米。
該人員很篤定地告訴記者，“珠海未來房價一定是對標澳門，只是沒那么快。”
“珠海每個區(qū)域的土地價格直接推動了樓市價格，但是與同為旅游城市的杭州不同，珠海屬于零庫存范圍。”吳寶林回憶道，今年前三個月，該市土地供應大部分為工業(yè)用地，供應與成交明顯不成比例。
對于未來，受訪當地業(yè)內人士紛紛向記者表示，珠海樓市泡沫較小，因此房價回調的可能性不大�！安贿^接下來是否仍會這么火爆，是我們在考慮的問題。”吳寶林補充道。
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