得益于上半年的迅猛勢(shì)頭，大多數(shù)房企的銷(xiāo)售目標(biāo)均已完成，樓市調(diào)控政策沒(méi)有一絲松動(dòng)，房企又沒(méi)有急迫沖刺業(yè)績(jī)的需求，導(dǎo)致今年底的北京樓市很難出現(xiàn)翹尾行情。從供應(yīng)端看來(lái)，有入市意愿的新盤(pán)并不多，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，12月預(yù)計(jì)將有10個(gè)新盤(pán)入市，其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)只有一個(gè)。不過(guò)，值得關(guān)注的是，新盤(pán)價(jià)格不再鐵板一塊，已經(jīng)有項(xiàng)目以明顯低于預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的態(tài)度也出現(xiàn)了分化。
下月只有10個(gè)項(xiàng)目入市
2017年即將進(jìn)入最后一個(gè)月了，寒風(fēng)中樓市的供應(yīng)端難言給力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中僅華瞰·墨園一個(gè)純新盤(pán)，以及包括華潤(rùn)·萬(wàn)橡府、珠光御景西園、遠(yuǎn)洋天著春秋等在內(nèi)的9個(gè)老項(xiàng)目后期。
北京青年報(bào)記者查閱開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年只有3月份的樓市新盤(pán)供應(yīng)達(dá)到近30個(gè)，隨著“317”樓市調(diào)控的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)積極性明顯下降，3月份之后，北京每月新盤(pán)數(shù)量都維持在10余個(gè)上下。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，進(jìn)入2017年以來(lái)，受到預(yù)售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)熱點(diǎn)降入年度新低，月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H在10個(gè)左右，最少的10月份僅5個(gè)項(xiàng)目入市，到了年底這一情況也并未改善，全年供應(yīng)市場(chǎng)將在冷淡中落幕。
從時(shí)間軸上看，很明顯，樓市調(diào)控之后，商住盤(pán)的受限制約了樓市新盤(pán)的供應(yīng)，而住宅項(xiàng)目又因?yàn)樾羁�、�?yīng)對(duì)新政策等原因主動(dòng)放慢入市腳步。同樣，在這期間，新房成交也出現(xiàn)了明顯的下滑。
大戶(hù)型目前仍為主導(dǎo)
新盤(pán)數(shù)量雖然減少了很多，但入市的項(xiàng)目中，大戶(hù)型依舊是主流。雖然今年出讓的土地中，不少都強(qiáng)制規(guī)定了70/90政策，要求開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型為主，但由于這些土地大多要在明年才能形成供應(yīng)，因此目前市場(chǎng)上仍以大戶(hù)型為主導(dǎo)。
在亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的12月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，大戶(hù)型產(chǎn)品占了絕大多數(shù)。位于順義區(qū)的中海國(guó)際城是12月新盤(pán)中，唯一一個(gè)只提供70-78平方米兩居室的項(xiàng)目，還有像華瞰·墨園、京投發(fā)展·公園悅府兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中也有部分中小戶(hù)型產(chǎn)品。除此之外，其他項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間從117-646平方米不等。像北京華貿(mào)城、遠(yuǎn)洋天著、亞運(yùn)新新家園等更是主打300平方米以上的超大戶(hù)型。
郭毅指出，目前市場(chǎng)當(dāng)中在售的商品住宅項(xiàng)目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶(hù)型為主，這也是今年整體住宅供應(yīng)當(dāng)中最為突出的結(jié)構(gòu)性特征。
但在明年，隨著大批被限定“70/90”戶(hù)型產(chǎn)品的商品房大量上市，新房市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象就此打破，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶(hù)型再度成為市場(chǎng)主力，而大戶(hù)型的高端改善產(chǎn)品則因后續(xù)供給乏力，稀缺性特點(diǎn)不斷強(qiáng)化，市場(chǎng)需求也將逐步回暖。
新房網(wǎng)簽回升 成交遠(yuǎn)郊化明顯
事實(shí)上，經(jīng)過(guò)了大半年的成交下滑，年底即便新盤(pán)供應(yīng)依舊有限，但成交量還是出現(xiàn)了一絲回暖的跡象。伴隨著樓市企穩(wěn)與年底前房企開(kāi)始沖刺銷(xiāo)量，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京新房網(wǎng)簽繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至25日，2017年11月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1543套，環(huán)比10月同期增加8.1%，較9月同期增長(zhǎng)4.4%。其中，自住型商品房網(wǎng)簽僅1套；別墅網(wǎng)簽302套，環(huán)比10月同期增長(zhǎng)45.9%；其他新建商品住宅網(wǎng)簽1240套，環(huán)比10月同期增長(zhǎng)1.7%。
數(shù)據(jù)顯示，由于調(diào)控政策，北京新房網(wǎng)簽量在今年7月降至歷史低點(diǎn)，當(dāng)月僅有1600余套房成交，隨后市場(chǎng)開(kāi)始緩慢回升，9月回到了2000套以上。而10月因國(guó)慶長(zhǎng)假導(dǎo)致工作日較少，雖然網(wǎng)簽量略低于9月，但仍高于7月、8月。11月網(wǎng)簽量較9月、10月同期都有所增長(zhǎng)，這說(shuō)明北京新房交易量正在持續(xù)小幅上升。
在成交區(qū)域分布上，11月北京的新房交易中，交易量最多的6個(gè)區(qū)分別是密云區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)。其中，密云區(qū)以375套高居榜首，昌平區(qū)超過(guò)200套，大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)超過(guò)100套，其他各區(qū)交易量都在100套以下。整體來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)域的成交成為當(dāng)前成交主力。
按照環(huán)線(xiàn)分布來(lái)看，11月二環(huán)以?xún)?nèi)的新房交易占比達(dá)到了3.4%，二三環(huán)之間達(dá)到了5.6%；三四環(huán)之間的新房交易占比為3.9%；四五環(huán)之間的占比為4.1%，與往常相比變化不大。但11月五六環(huán)之間的新房交易占比為33.5%，較10月減少16.7%；六環(huán)以外的占比為49.4%，較10月增加20.4%�？梢院苊黠@地看出，成交外移的趨勢(shì)在新房成交中表現(xiàn)得非常明顯。
明年“限價(jià)房”更受關(guān)注
由于今年出讓的住宅用地都是限制了最高售價(jià)和平均售價(jià)的土地，并且很多都將在明年入市，因此不少購(gòu)房人都在憋著勁等明年的“限價(jià)房”。
按照年底成交回暖的趨勢(shì)來(lái)看，明年更多項(xiàng)目的入市，可能進(jìn)一步促進(jìn)成交回升。尤其是備受關(guān)注的“限制售價(jià)”的項(xiàng)目，已經(jīng)有兩個(gè)房山區(qū)域的限價(jià)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，單套300萬(wàn)左右的價(jià)格，被認(rèn)為遠(yuǎn)低于周邊新房總價(jià)。
北京市國(guó)土資源局的公開(kāi)信息顯示，截至11月25日，北京所有出讓的住宅用地當(dāng)中，含有可售純商品住宅的地塊多達(dá)42宗，且均設(shè)定限售價(jià)格，使得這些地塊項(xiàng)目必須通過(guò)加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財(cái)務(wù)成本，提高利潤(rùn)水平。
因此，項(xiàng)目上市速度普遍有所提升，自明年年初開(kāi)始限房?jī)r(jià)商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場(chǎng)增量供應(yīng)的中堅(jiān)力量。由于限房?jī)r(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費(fèi)客群由今年單一的高端改善擴(kuò)展為剛需及首改客群，客群基數(shù)的大幅上升，讓明年新房市場(chǎng)的供需狀況雙雙回暖。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京的新房供應(yīng)完全向滿(mǎn)足中低收入者的置業(yè)需求這一方向傾斜，新增供應(yīng)包含大量的自住型商品房/共有產(chǎn)權(quán)房用地，執(zhí)行著嚴(yán)格的“70/90”政策，銷(xiāo)售價(jià)格也有限制，加上現(xiàn)有調(diào)控政策下投機(jī)炒房被徹底遏制，未來(lái)北京的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加完善，價(jià)格將保持合理水平，交易也將更加健康。
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