去年的蘇州土拍市場(chǎng)可以用火爆一詞形容，各區(qū)拿地樓面價(jià)一度被刷新，誕生多處“地王”。如今一年時(shí)間過(guò)去，記者在走訪(fǎng)時(shí)了解到，蘇州去年拍下的“地王”項(xiàng)目大多進(jìn)展緩慢：一方面是因嚴(yán)格的限購(gòu)與限價(jià)政策；一方面是因今年冷靜的土拍市場(chǎng)�！暗赝酢闭Q生后又將如何入市引來(lái)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
相關(guān)證券分析人士表示：“限價(jià)背景下，部分拿下‘地王’的房企推盤(pán)節(jié)奏受到影響，周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金流愈發(fā)緊張，項(xiàng)目ROE變低。我們認(rèn)為明年房企的銷(xiāo)售集中度會(huì)進(jìn)一步提高，龍頭的土地儲(chǔ)備夠足，明年可以繼續(xù)推出2016年以前拿的地。反之中小型的房企或?qū)⒁騼?chǔ)備不足而受阻�，F(xiàn)階段多數(shù)房企的策略是盡量先推二三線(xiàn)相對(duì)限價(jià)價(jià)差較小的項(xiàng)目，如果限價(jià)持續(xù)到明年年底或?qū)⒈黄韧票P(pán)。同時(shí)，2018~2021年是房企償債高峰，中小型房企資金將更為緊張，必須在項(xiàng)目利潤(rùn)率和現(xiàn)金回款之間做抉擇�！�
多處“地王”進(jìn)展緩慢
2016年5月24日，上海建工集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海建工）下屬全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建工房產(chǎn)）以55.2億元的成交總價(jià)競(jìng)得位于蘇州市相城區(qū)一宗面積為11.59萬(wàn)平方米的土地，折合樓面價(jià)19046元/平方米，溢價(jià)率116%，成為區(qū)內(nèi)一宗新“地王”。上海建工在競(jìng)得該地塊土地使用權(quán)時(shí)發(fā)布公告表示，建工房產(chǎn)擬通過(guò)合資成立項(xiàng)目公司的方式開(kāi)發(fā)建設(shè)該地塊。
時(shí)隔近一年半，這宗位于蘇州相城區(qū)的“地王”項(xiàng)目進(jìn)展如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了該地塊，在廣濟(jì)北路與安元路的交叉口立有一個(gè)上海建工的廣告牌，整個(gè)地塊已經(jīng)被圍擋，墻上貼有一張“建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公布”，披露了該地塊的總平面圖和效果圖，落款時(shí)間為11月30日。從施工現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，工地里面已有臨時(shí)的移動(dòng)板房，據(jù)一名工作人員介紹，今年上半年已經(jīng)開(kāi)始打樁，預(yù)計(jì)年后會(huì)開(kāi)始施工。
據(jù)鏈家網(wǎng)顯示的新房數(shù)據(jù)，相城區(qū)元和街道的在售樓盤(pán)中高層住宅的均價(jià)約在18000元~20000元/平方米。這意味著，上海建工的拿地樓面價(jià)與周?chē)诜夸N(xiāo)售均價(jià)基本持平。鏈家一名從業(yè)人員告訴記者，蘇州今年的新房?jī)r(jià)格和去年基本持平，部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)下降，甚至有樓盤(pán)以低于備案價(jià)約1000元/平方米的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。
2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁遠(yuǎn)投資有限公司以20.67億元總價(jià)拍下蘇州姑蘇區(qū)干將東路北，倉(cāng)街東一地塊。該地塊出讓面積約8.42萬(wàn)平方米，樓面單價(jià)38745元/平方米，溢價(jià)率81.03%，近3.9萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也成為彼時(shí)蘇州姑蘇城區(qū)內(nèi)的一宗新地王。
此前有媒體報(bào)道稱(chēng)上述地塊或?qū)⒂脕?lái)打造高端物業(yè)。該地塊緊鄰蘇州地鐵1號(hào)線(xiàn)相門(mén)3號(hào)出口，交通便利，與外城河以及蘇州大學(xué)相距不遠(yuǎn)，地理位置優(yōu)越。
時(shí)隔一年半，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪(fǎng)該“地王”時(shí)注意到，地塊門(mén)口及前面空地已被改做臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。從臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)向地塊里面走可以看到整個(gè)土地上面長(zhǎng)滿(mǎn)了雜草，遠(yuǎn)處還有一輛正在施工的挖掘機(jī)。據(jù)這名挖掘機(jī)工作人員介紹，他大約是近十幾天前來(lái)到這里，正式施工建設(shè)或?qū)哪旰箝_(kāi)始。
鏈家網(wǎng)上蘇州姑蘇區(qū)的新房住宅價(jià)格約在35000元/平方米。一名別墅營(yíng)銷(xiāo)中心的從業(yè)人員表示，蘇州古城區(qū)內(nèi)的土地資源較為稀缺，同時(shí)因?yàn)楣懦菂^(qū)建筑物限高，所以一般開(kāi)發(fā)商拿地后會(huì)打造別墅類(lèi)項(xiàng)目。今年姑蘇區(qū)的幾場(chǎng)土拍樓面價(jià)大約在2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米左右，未來(lái)這些項(xiàng)目要入市或?qū)⑻Ц邊^(qū)域內(nèi)的別墅價(jià)格。
2016年12月份，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司摘得蘇州工業(yè)園區(qū)萬(wàn)壽街以北，啟月街以西的一幅土地。地塊總面積約為17.3萬(wàn)平方米，總價(jià)為76.7億元，樓面價(jià)為27757元/平方米，溢價(jià)率為53%。據(jù)當(dāng)時(shí)新浪樂(lè)居報(bào)道，周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格約在2.2萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米。
近日，記者實(shí)地走訪(fǎng)了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的這一項(xiàng)目。該地塊已經(jīng)圍擋，但是大門(mén)緊閉，門(mén)口的保安人員告訴記者，目前地塊內(nèi)在修路還未開(kāi)始打地基。
中睿營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理何良栩坦言，當(dāng)出現(xiàn)拿地樓面價(jià)超過(guò)周?chē)鷺潜P(pán)售價(jià)的情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取拖延戰(zhàn)術(shù)，在建只是施工進(jìn)度緩慢一點(diǎn)，用時(shí)間去換空間。
土拍市場(chǎng)冷靜
2017年11月16日，蘇州市國(guó)土資源局共推出8宗土地進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易，其中有5宗地塊以低價(jià)成交，最高溢價(jià)率僅有22%。
具體來(lái)看，葛洲壩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以26.71億元的總價(jià)競(jìng)得相城區(qū)一宗土地，總面積約7.5萬(wàn)平方米，樓面價(jià)14289元/平方米，溢價(jià)率2.06%；與之相鄰的相城區(qū)另一宗土地被蘇州市相之悅房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)競(jìng)得，總面積約17.8萬(wàn)平方米，總價(jià)37.30億元，樓面價(jià)10357元/平方米。
值得注意的是，兩宗土地均位于相城區(qū)元和街道，與上述上海建工去年拍下的“地王”項(xiàng)目屬于同一區(qū)域，雖然位置有所差異，但與上海建工19046元/平方米的樓面價(jià)及高達(dá)116%的溢價(jià)率相比，此次出讓的兩宗土地更趨理性。
克而瑞認(rèn)為，雖然目前蘇州土拍市場(chǎng)仍然保持著熱度，但許多區(qū)域成交樓面價(jià)較2016年全年還是有不同程度的下降，其中吳中區(qū)和姑蘇區(qū)表現(xiàn)最為顯著。純住宅和商住類(lèi)地塊2017年1~11月平均樓面價(jià)較2016年分別下降了39%和33%，蘇州整體樓面價(jià)平均下降14%。
記者注意到，從2016年8月份起蘇州便開(kāi)始了新一輪調(diào)控，10月份出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策。包括非本市戶(hù)籍家庭禁購(gòu)二套房，首付比例從20%上調(diào)至30%等。進(jìn)入2017年蘇州土拍門(mén)檻進(jìn)一步提高，住宅用地競(jìng)買(mǎi)保證金由原來(lái)的20%上調(diào)至30%，土地出讓金首付款比例由原來(lái)的50%上調(diào)至60%。
蘇州鏈家的一名工作人員表示，目前蘇州的部分樓盤(pán)因相較于周邊房?jī)r(jià)較高而以低于備案的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，其中蘇州泰禾金尊府目前在售均價(jià)為2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，其備案價(jià)則在3萬(wàn)~3.3萬(wàn)元/平方米。
針對(duì)上述說(shuō)法，記者查閱了泰禾金尊府的備案價(jià)，蘇州市區(qū)商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上管理系統(tǒng)顯示泰禾金尊府（備案名為清禾灣華庭）的備案區(qū)間價(jià)在3萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米，最低備案價(jià)為30194元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份致電泰禾金尊府官方微信預(yù)約專(zhuān)線(xiàn)，相關(guān)工作人員告訴記者，樓盤(pán)一期戶(hù)型是在115平方米~145平方米左右，總價(jià)約330萬(wàn)~450萬(wàn)元之間，一房一價(jià)，以此粗略估算，單價(jià)約在2.87萬(wàn)~3.1萬(wàn)元/平方米。
何良栩認(rèn)為銷(xiāo)售價(jià)格低于備案價(jià)的情況一般不會(huì)出現(xiàn)，為盡快去化提高現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)加大促銷(xiāo)力度。
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