住建部5月19日下午發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》。住建部稱，立法是為了建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。
由于住房租賃涉及到許多人的切身利益，世界各國對此都有相應(yīng)的法律或法規(guī)進行監(jiān)管規(guī)范，但從西方一些國家實踐看，管制造成的不良后果遠遠大于其正面作用。
住房租賃市場和其它任何市場都一樣，發(fā)揮價格信號才能有效銜接供求，監(jiān)管首先必須尊重市場。西方國家實行租賃管制有兩大動機：一是抑制租金上漲，避免租客承擔(dān)過重負(fù)擔(dān)，二是避免租客在支付不起房租時被驅(qū)離。其動機不可謂不好，但實施的結(jié)果卻南轅北轍。
美國紐約市的住房租金管制，已作為政府干預(yù)破壞價格機制最典型案例寫進了教科書。價格管制的直接后果，就是供給短缺和房屋質(zhì)量低劣。盡管紐約公寓十分短缺，但開發(fā)商沒有增加供應(yīng)的積極性，加劇了供需失衡。租金管制之下，出租人也沒有任何動機去維護好房屋質(zhì)量，而是年久失修替代了變相漲價。
由于租金不能上漲或漲幅低于市場，所以，租到房的人相當(dāng)于占了便宜，一般不愿搬走，而房東也不是傻子，它會把房客長期不走的因素一次性計入租金標(biāo)準(zhǔn)，所以新簽訂的租房合同價格高于合理價格成為常態(tài)，這又導(dǎo)致已租到房的人就算換了工作也不敢搬家。管制本來是為了保護租房人，但它讓市場失去了靈活性，反而極大地?fù)p害了其利益，房難租、不敢搬家成為常態(tài)。
限制房東驅(qū)趕不支付房租的租客，效果也是適得其反。因為無力支付房租或故意不支付房租的人主要是窮人或某些族裔人士，結(jié)果是房東要么拒絕租房給這些人，要么對其進行成本高昂的調(diào)查，或者由租客提供復(fù)雜的簡歷、資料、證明。這極大地增加了窮人租房的難度，提高了租房的成本。
比較《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》與國外住房租賃管制，可以發(fā)現(xiàn)，意見稿總體上是尊重市場的，但也有一些對價格和交易行為的干預(yù)。例如第十一條規(guī)定，對于房東是租賃企業(yè)的，租期不得低于三年，承租人另有要求除外。這一期限限制初衷是為了保護承租人，但卻讓租賃企業(yè)失去了經(jīng)營上的靈活性。看不出這條規(guī)定有什么必要。
再例如，出租人不得單方面提高租金，這屬于一般合同法的原則，沒有必要在《管理條例》中單列，因為這很容易給人造成租金不能上漲的誤解。
再如第七條，“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。”這也是屬于一般性合同原則，單獨列出同樣會造成一些誤解，甚至不良后果。
意見稿第十六條規(guī)定“自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記”，這相當(dāng)于認(rèn)可了“二房東”的合法性。近年來，在南方一些城市出現(xiàn)了一種新經(jīng)營模式，房地產(chǎn)中介或其他人員租下整個片區(qū)的住房，然后將其散租出去，租金往往上漲一大截。這種經(jīng)營行為是否涉及壟斷，如何制定壟斷標(biāo)準(zhǔn)，如果屬于壟斷該采取什么措施，意見稿對此沒有作出規(guī)定，這可以說是監(jiān)管上的一個盲區(qū)。
值得強調(diào)的是，中國住房租賃市場具有高度的靈活性，這是一個相當(dāng)大的優(yōu)點，我們切不可輕易丟棄，切不可染上其它國家政府管制的毛病。近些年來住房租賃市場出租方過于強勢已成一個社會問題，征求意見稿如此受關(guān)注與一些人對其解決這些問題的作用抱過高期望有關(guān)。其實，出租方強勢問題主要是宏觀層面問題，是通貨膨脹問題，是貨幣濫發(fā)問題，要解決這些問題要從宏觀方面下手，麻袋破了要趕緊補麻袋，千萬不要試圖在麻袋上繡花來掩蓋，千萬不要指望微觀管制能解決宏觀問題。
甘公網(wǎng)安備 62010202000715號
設(shè)計制作 宏點網(wǎng)絡(luò)
