日韩有码欧美性爱_日韩黑丝一区二区_人人超人人超碰国产_最新国产不卡av_国产中夜美女精品一

導(dǎo)讀

上海基礎(chǔ)比較扎實(shí)。政府在土地市場(chǎng)的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金等方面，在全國(guó)具有標(biāo)桿作用。

1月17日，經(jīng)過(guò)近半年的醞釀，上海住房租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)辦公室（簡(jiǎn)稱“租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)辦”）正式揭牌并發(fā)布《2017年上海市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)辦由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司、上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心和上海房屋租賃專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合組成，意在構(gòu)建全市、環(huán)線、區(qū)域、板塊等四個(gè)系列的租賃價(jià)格指數(shù)。據(jù)透露，下一步上海住房租賃規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一平臺(tái)也將上線。

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。“十九大”報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！睆氖澜缰饕獓�(guó)家大城市實(shí)踐看，租賃居住是解決住房問(wèn)題的主要手段之一。上海作為超大城市，更需要適應(yīng)常住人口住房多樣化需求，進(jìn)一步發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)，使廣大市民能通過(guò)租房安居樂(lè)業(yè)。

今年1月5日，上海市政府召開房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議明確要求，著力推進(jìn)租賃住房規(guī)劃建設(shè)。據(jù)透露，2017年上海共新增租賃住房用地29幅，將在近兩年形成近3萬(wàn)套的租賃住房。2018年租賃住房用地仍將繼續(xù)增加，同時(shí)不斷增加機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化租賃住房，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬(wàn)套、新增代理經(jīng)租房源9萬(wàn)套（間）。機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的租賃住房，包括公共租賃住房、代理經(jīng)手租賃住房比例也將不斷提高。將為市場(chǎng)提供更多的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租賃住房供應(yīng)，租賃住房的宜居性也將會(huì)不斷提高。

2017年租金同比下降2%

今年1月份上海土地市場(chǎng)交易主力就是租賃住宅用地。1月16日，上海市土地交易市場(chǎng)舉行了5場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)，所有地塊均底價(jià)成交，分別由市北高新等三家國(guó)企獲取。

據(jù)租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)辦發(fā)布的“報(bào)告”顯示，上海租賃市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)具有典型性：2017年上海住房租賃市場(chǎng)供求關(guān)系總體平衡，按人均可支配收入計(jì)算，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負(fù)擔(dān)性。住房更多回歸居住功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控效果逐步顯化。

2017年，上海平均單位標(biāo)準(zhǔn)租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內(nèi)環(huán)內(nèi)98元，最低的郊環(huán)外為25元。上海住房租金總體處于可支付水平。

2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內(nèi)向外呈現(xiàn)U型態(tài)勢(shì)，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)租售比最高為1.48%，外郊環(huán)租售比最低為1.35%。租售比是住房市場(chǎng)的重要指標(biāo)，反映出在政府加大調(diào)控、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)預(yù)期得到修正，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控效果逐步顯化，租賃市場(chǎng)租金穩(wěn)定走勢(shì)得到支撐。

上述報(bào)告顯示，2017年，上海市住房租賃市場(chǎng)成交呈現(xiàn)前低后高的態(tài)勢(shì)，租賃市場(chǎng)供求總體平衡。監(jiān)測(cè)到的全年成交租賃住房樣本約20萬(wàn)套，1200萬(wàn)平方米左右。其中第1-2季度的成交套數(shù)平穩(wěn)，約在4萬(wàn)套左右。受高校畢業(yè)生季節(jié)影響，第3季度成交量增長(zhǎng)較快，環(huán)比增長(zhǎng)40%左右，達(dá)到6萬(wàn)套左右，第4季度與第3季度基本持平。

監(jiān)測(cè)顯示，單套租金價(jià)格分布中以3000-4000元/月的占比最多，為34.0%。以全年租金走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)先回落后逐步企穩(wěn)，同比下降2%。具體表現(xiàn)為：2017年第1季度租賃價(jià)格環(huán)比下跌1.5%；到第3季度，由于畢業(yè)季大量畢業(yè)生租房需求，租金止跌，環(huán)比上漲0.31%。到第四季度同比下降2%。

區(qū)域市場(chǎng)也進(jìn)一步分化。在租金整體下跌后，有的區(qū)較快企穩(wěn)，如青浦區(qū)、虹口區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)和閔行區(qū)；有的區(qū)價(jià)格指數(shù)持續(xù)下跌，如長(zhǎng)寧區(qū)、黃浦區(qū)、金山區(qū)、靜安區(qū)和浦東新區(qū)。

目前上海市場(chǎng)需求集中在中小戶型居住。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017全年成交中，1室戶型占46.2%，2室戶型占45.2%，三室以上占8.6%。社區(qū)越成熟，租賃需求越活躍，如古北板塊、徐家匯板塊、洋涇板塊、碧云板塊、松江新城板塊、陸家嘴濱江板塊、塘橋板塊等。從環(huán)線分布來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)活躍小區(qū)占比最高達(dá)到42.5%，其次是內(nèi)中環(huán)活躍小區(qū)占比為34.4%，外郊環(huán)、中外環(huán)次之，最低是郊環(huán)外。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦分析指出，上海房租從理論上趨于合理，與國(guó)際水平、全國(guó)市場(chǎng)對(duì)比，也不算最高。

市場(chǎng)新階段

“報(bào)告”指出，2018年，上海還將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容。各區(qū)租賃住房發(fā)展規(guī)劃將不斷出臺(tái)。對(duì)于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)等拓展租賃業(yè)務(wù)，仍是較好的機(jī)遇期。相關(guān)支持政策會(huì)不斷出臺(tái)或完善，企業(yè)可結(jié)合自身的特點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳亮指出，上海原來(lái)更注重住房銷售市場(chǎng)，但現(xiàn)在上海市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新階段，其特征是，這一塊的引導(dǎo)、配套政策已有很多，相比其他試點(diǎn)的中小城市，上�；�礎(chǔ)比較扎實(shí)。政府引導(dǎo)央企、國(guó)企盤活存量用地也是考慮到市場(chǎng)容量大，并且政府在土地市場(chǎng)的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金，在全國(guó)具有標(biāo)桿作用。

但陳亮也指出，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)建議政府主導(dǎo)是階段性的舉措，租賃住房供應(yīng)今后還是要走市場(chǎng)化道路。

從2017年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和2018年的趨勢(shì)可以看出，上海租賃消費(fèi)市場(chǎng)有提升空間，關(guān)鍵在于市場(chǎng)進(jìn)入提高質(zhì)量的階段，即解決居住權(quán)的問(wèn)題。目前上海房企正處于積極創(chuàng)新、探索住房租賃經(jīng)營(yíng)的機(jī)遇時(shí)期，比如長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

房東東公寓研究中心全靂指出，在上海增加租賃供給、完善住房租賃體系過(guò)程中，呈現(xiàn)明顯的趨勢(shì)：一是社會(huì)房東逐漸轉(zhuǎn)向機(jī)構(gòu)房東，國(guó)有和民營(yíng)租賃機(jī)構(gòu)快速增長(zhǎng)；二是以往淡季更淡、旺季更旺轉(zhuǎn)向了旺季不旺、淡季更淡；三是政府提供四位一體的保障體系，但仍滿足不了社會(huì)大眾需求的，開放更多的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與到住房供應(yīng)體系中來(lái)。

陳亮接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，上海央企、國(guó)企介入租賃住房市場(chǎng)，將來(lái)的盈利痛點(diǎn)在于金融配套服務(wù)、相關(guān)方面也加快租賃金融政策的擬定，今后通過(guò)運(yùn)營(yíng)逐步考慮盈利�！跋Ｍ�央企、國(guó)企更多偏重于資金方角色�！标惲烈矎�(qiáng)調(diào)，租賃運(yùn)營(yíng)比較碎片化，希望引入市場(chǎng)機(jī)制，讓更多有品牌有口碑的企業(yè)介入商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提高盈利效果。

未來(lái)趨勢(shì)：平穩(wěn)與分化

“報(bào)告”預(yù)計(jì)，2018年，上海以青年家庭、新畢業(yè)大學(xué)生為主的新市民租賃需求仍將增加，市場(chǎng)上對(duì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的租賃住房需求會(huì)繼續(xù)增加，租金水平仍保持可支付性。

“2018年，在國(guó)家大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)、租購(gòu)并舉等一系列紅利政策的刺激下，上海住房租賃市場(chǎng)對(duì)由租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理的住房需求無(wú)論從規(guī)模和需求上，都將大幅增加，租金價(jià)格仍將保持在合理水平�！贝薰鉅N教授分析說(shuō)，2018年租賃市場(chǎng)將凸顯三個(gè)特征：市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)；供求關(guān)系穩(wěn)定、租金保持合理；租賃經(jīng)營(yíng)積極創(chuàng)新。

上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)許軍認(rèn)為，2018年租賃市場(chǎng)可以用“平穩(wěn)、分化”這兩個(gè)詞形容。租金經(jīng)歷去年一季度的調(diào)整之后已經(jīng)開始平穩(wěn)發(fā)展，而分租和整租市場(chǎng)的分化，帶來(lái)的空間非常大。他舉例稱，自如能夠成功融資40億元，表明2018年市場(chǎng)將會(huì)帶出各種相關(guān)領(lǐng)域的探索與爆發(fā)。他指出，租賃市場(chǎng)到了不得不改革的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如果還按照原來(lái)的租賃策略實(shí)施，2018年的租賃市場(chǎng)發(fā)展很可能失敗，下一步包括經(jīng)紀(jì)人行業(yè)在內(nèi)，應(yīng)該分析布局落點(diǎn)，分析哪些人會(huì)進(jìn)入上海。

監(jiān)測(cè)顯示，代理經(jīng)租的住房，通過(guò)增加配套服務(wù)，提高居住品質(zhì)，可以產(chǎn)生租金溢價(jià)。如一居租金均價(jià)為4182元/月，一般可以高于普通社會(huì)租賃住房20%左右。業(yè)內(nèi)人士指出，這表明運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于盈利空間提升有非常大促進(jìn)作用。

陳亮指出，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容。相關(guān)支持政策會(huì)不斷出臺(tái)或完善，企業(yè)可結(jié)合自身的特點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略布局。