2017年，全國近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產調控政策，政策發(fā)布次數超過270次。2018年，中小房企或將面臨去庫存周期加長、融資壓力偏大等因素制約。
近期，國內多家上市房企公布了2017年全年業(yè)績預告。
1月29日，廣宇發(fā)展公布2017年度業(yè)績預告，歸屬于上市公司股東的凈利潤為212179萬元至222179萬元，光宇發(fā)展稱，受各項目交房計劃增加影響，2017年公司營業(yè)收入、利潤、每股收益均較上年同期大幅增長。
據Wind資訊近期統(tǒng)計數據顯示，截至1月21日，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計36家上市房企披露2017年年報業(yè)績預告，包括扭虧企業(yè)在內，28家房企業(yè)績預喜，占比高達77.8%。
隨著新城控股、電子城、廣宇發(fā)展等上市房企陸續(xù)發(fā)布業(yè)績預告，近期又有15家上市房企披露業(yè)績預告，除綠景控股預計虧損、沙河股份預計同向下降之外，其他房企均預計凈利潤實現增長。
法治周末記者經梳理上市房企業(yè)績預告發(fā)現，2017年上市房企業(yè)績整體大幅向好，業(yè)內專家表示盈利指標增長主要得益于銷售數據的良好表現，但后續(xù)業(yè)績改善仍然會面臨較多壓力。
大型房企業(yè)績凸顯
日前保利地產、綠地控股、招商蛇口、新城控股等多家大型房企均公布業(yè)績預告。
1月15日，保利地產公布2017年業(yè)績快報，去年公司實現歸屬上市公司股東的凈利潤156.84億元，同比增長26.27%。
保利地產表示，因結轉項目毛利率同比提高且投資收益增加，利潤總額同比增長10.24%;同時受結轉項目權益比上升影響，歸母凈利潤同比增長26.27%，增幅高于利潤總額。公司報告期內實現簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，為以后年度的業(yè)績增長奠定基礎。
綠地控股業(yè)績快報顯示，去年全年實現營業(yè)總收入2901億元，同比增長17%;利潤總額191億元，同比增長32%;歸屬上市公司股東的凈利潤90億元，同比增長24%。報告期內，公司房地產主業(yè)結轉收入小幅增長，實現利潤得益于毛利率的提升增幅明顯，奠定了公司整體業(yè)績的良好基礎。
招商蛇口業(yè)績快報也顯示，去年公司營業(yè)總收入755.38億元，同比增長18.82%;歸屬上市公司股東的凈利潤122.14億元，同比增長27.48%。報告期內，房地產業(yè)務結轉量較上年同期增長導致營業(yè)收入同比增長18.82%;房地產業(yè)務結轉毛利率較上年同期上升，導致營業(yè)利潤、利潤總額增長幅度高于營業(yè)收入增長幅度。
法治周末記者梳理發(fā)現，大型房企凈利增幅普遍超過20%，新城控股近日業(yè)績快報顯示，其凈利預計同比增加60%到100%，而大型房企凈利增加的原因主要得益于房地產項目轉結因素。
萬科、恒大、碧桂園等龍頭房企雖仍未發(fā)布業(yè)績預告，但其盈利狀況也較為樂觀。據克而瑞數據顯示，2017年碧桂園、萬科、恒大累計完成銷售金額分別為5500.1億元、5239億元、5131.6億元，皆邁過5000億元關口。
中原地產首席分析師張大偉認為，在拿地、融資、品牌溢價等方面的優(yōu)勢疊加，使得大型房企的表現明顯優(yōu)于中小企業(yè)，尤其在2017年下半年調控政策進一步加碼之后，這種優(yōu)勢將更為凸顯。
利潤提升得益于銷售增長
據統(tǒng)計，雖然上市房企中不乏銷售規(guī)模超千億元的企業(yè)，但大多數發(fā)布業(yè)績預告的是中小房企。Wind資訊近期數據顯示，在已公布具體數據的30家企業(yè)中，21家房企歸屬母公司股東的凈利潤超過1億元，占比70%。
多數房企的業(yè)績提升得益于銷售收入的增長。
1月27日，天房發(fā)展發(fā)布業(yè)績預盈公告，預計2017年年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期(-37676.76萬元)相比，將實現扭虧為盈，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為2億元到2.2億元。
天房發(fā)展稱，受到主營業(yè)務影響，2017年度公司營業(yè)收入與上年同期相比增長明顯，預計實現增長約80%。
臥龍地產近日也公告稱，預計2017年年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期8074.36萬元相比，將增加22968.29萬元左右，同比增加284%左右。臥龍地產表示，業(yè)績預增原因在主營業(yè)務上得益于公司住宅銷售價格同比上漲，毛利率上升。
與此同時，新黃浦、光明地產、榮安地產等多家上市房企業(yè)均預計2017年業(yè)績實現增長。
榮安地產業(yè)績預告顯示，報告期內，歸屬于上市公司股東的凈利潤為52000萬元至57000萬元，比上年同期增長249.15%至282.72%。榮安地產稱，公司本期業(yè)績大幅上升的主要原因為本期榮安香園一期、鳳凰城一期、山語湖苑三個項目交付，結轉收入、成本和稅金。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，從2015年開始很多房企銷售數據都不錯，出現了芝麻開花節(jié)節(jié)高的表現，所以各類銷售數據都會進入到結算的環(huán)節(jié)，尤其是隨著營業(yè)收入的上升，很多盈利等指標其實也會有較好的表現。
“對于此類業(yè)績增長來說，充分說明了在當前市場調控趨緊的情況下，企業(yè)本身還是會有對沖風險的可能�！眹儡S進稱。
業(yè)績改善仍存不確定性
不過，在盈利普增的態(tài)勢下，也有個別業(yè)績狀況不佳的中小房企陷入尷尬處境。
綠景控股1月25日公布業(yè)績預告稱，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損8800萬元至8000萬元，對于業(yè)績虧損原因，綠景控股解釋稱，公司仍處在轉型過程中，醫(yī)療項目在持續(xù)投入、租用了辦公場所、優(yōu)化了醫(yī)療隊伍，本報告期運營成本增加。
除此之外，也有一些中小房企是通過處置非經常性損益事項來實現扭虧為盈。
1月26日，*ST松江發(fā)布業(yè)績預盈公告，預計盈利2.01億元，同比扭虧為盈。*ST松江表示，公司本次業(yè)績預盈主要是由于處置兩個子公司股權等非經常性損益事項所致，影響金額為86540萬元，扣除上述非經常性損益事項后，公司業(yè)績預計虧損66390萬元。
有業(yè)內分析人士認為，2018年，房地產市場將進入調整期，資金緊缺適逢調控年，房企將面臨銷售回款和資金的雙重壓力，壓力嚴重者，或面臨生存危機。
根據中原地產統(tǒng)計，2017年，全國近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產調控政策，政策發(fā)布次數超過270次。2018年，中小房企或將面臨去庫存周期加長、融資壓力偏大等因素制約。
“從實際情況看，房企的業(yè)績改善也有很多不確定性，尤其是包括未來可能的加息、資本市場的管控、企業(yè)到期債務兌付等情況，其實都會有很多業(yè)績壓力。對于中小房企而言，"多快好省"很關鍵，比如說積極分散拿小地塊，同時做出產品品質等，這些都是很重要的內容�！眹儡S進表示。
張大偉認為，雖然2017年企業(yè)拿地溢價率普遍不高，但由于土地底價明顯上升，土地價格仍然有所上漲，加之融資成本的提高，以及“限價令”等政策的存在，房企的利潤空間將繼續(xù)被壓縮。
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