二季度以來，“房價四小龍”之一的南京土地市場回暖，房企競拍激烈，地價被刷新，樓市成交兩極分化加劇。
據(jù)新華報業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計，截至5月16日，南京樓市二季度開盤的樓盤中有2家樓盤在開盤當天即宣告售罄，一些樓盤當天售出則不足5成，甚至有樓盤開盤近20天只去化1成。
《中國經(jīng)營報》記者在實地走訪中了解到，為了沖刺公司半年度的業(yè)績，位于南京浦口區(qū)華康路的雅居樂御賓府項目在開盤之后推出“一成首付”限時搶購活動。同一區(qū)域的蘇寧威尼斯水城項目宣布，加推精裝修房源改為毛坯交付，均價直降3000元/平方米。
市場預(yù)期較好的情況下，多數(shù)房企積極推盤入市，部分項目卻出現(xiàn)捂盤惜售的問題。位于河西板塊的碧瑤花園項目距上一次開盤已有6年，但是目前三期項目還未建設(shè)完工，裝修完成的售樓處也閉門拒絕接待訪客。
針對樓盤促銷活動等問題，記者致電雅居樂南京公司和蘇寧環(huán)球公司負責人，但電話一直無人接聽。
樓市冷熱不均明顯
近日，“一成首付”重現(xiàn)南京樓市。雅居樂御賓府推出“首付30萬起買房”活動，而且為精裝修交付。
記者走訪來到雅居樂御賓府的營銷中心，多名購房者也聞訊趕來看房。一名置業(yè)顧問介紹，項目位于南京浦口區(qū)文德東路和康華路交匯處，于4月28日開盤推出344套房源，共有1004組客戶參與搖號，中簽率34.3%。項目目前在售2、3、5號樓房源，戶型建筑面積約108、130、140平方米，均價為29607~30001元/平方米。
對于首付款不夠的問題，該名置業(yè)顧問介紹說，公司可以提供“一成首付”的方法，按照最小面積108平方米的房源來計算，首付30萬元起步。前提是，購房者需要在一個月之內(nèi)支付剩余的首付款。也就是說，該項目推出該項優(yōu)惠活動，其實給予買房人分期付款的期限并不寬裕。
熟悉南京房地產(chǎn)市場人士分析，與之前南京多盤推出的1成首付購房活動不同的是，雅居樂御賓府的“1成首付”需要購房者購房者7天內(nèi)簽約，并繳納所選房源10%的首付資金，剩余的2成首付要在半個月內(nèi)付清，主要目的還是為了促銷。
公開資料顯示，雅居樂御賓府由雅居樂集團開發(fā)，記者聯(lián)系該集團旗下的南京濱江雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售負責人，對方表示正在洽談業(yè)務(wù)，將安排專人回復(fù)。但截至發(fā)稿，記者未收到任何回復(fù)。
一成首付再次出現(xiàn)在南京江北核心區(qū)，或許與這一板塊的上市量有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，截至5月16日，二季度過去一個多月，整個江北板塊(含六合)有13家樓盤推出了3368套房源�？藸柸鹉暇C構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，南京商品住宅盤新增以江北區(qū)域為主力供應(yīng)，集中在兩江板塊和城北板塊。
記者在江北新區(qū)走訪看到，江北超級大盤蘇寧威尼斯水城正在加推16號樓272套毛坯房源，均價18600元/平方米，戶型分為89平方米、111平方米、114平方米。
業(yè)內(nèi)人士介紹，由于項目拿地時間早，被政府嚴格限價，而且此前精裝標準為購房者所詬病，這次就干脆改為毛坯銷售。
有意思的是，蘇寧威尼斯水城早在3年前通過毛坯改精裝，均價由原先的13800元/平方米上漲到19688元/平方米推盤入市。如今又要“脫衣”交付，均價回落到1.86萬元/平方米。
市場冷熱不均明顯，一些銷售較好樓盤的去化率也就7成左右。中海原山、龍海駿景、悅江府開盤當天去化7成左右。另外也有去化不足5成的樓盤，招商雍寧府在4月25日首開324套房源，去化2成，而雅居樂御賓府首開344套房源，去化3成。
業(yè)主哄抬二手房價
南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華表示，總的來說，江北樓市眼下的情況雖為初期階段，但是仍然不容樂觀，若是不盡早作出調(diào)整，按照政府這樣引進人才的速度，不知道還要等多久江北板塊才能徹底起飛。
樓市預(yù)期提高，攪動了一些持有房源的業(yè)主的心。據(jù)《揚子晚報》報道，5月6日開盤選房的河西魚嘴純新盤金茂悅，被視為今年南京河西房地產(chǎn)市場的風向標之一。盡管房價突破之前35000元/平方米的限價，達到了39800元/平方米，但該樓盤依然吸引5851組客戶報名184套房源，中簽率只有3.1%，開盤當天也一售而空。顯然，近5000元/平方米的價格上調(diào)，仍沒有“澆滅”人們置業(yè)河西的熱情，更有不少買房人只好將目光轉(zhuǎn)向了河西的二手房市場。
“限價松動，信貸放松，確實對河西的二手房報價有一定影響�！�365網(wǎng)站最新公布的河西板塊報價統(tǒng)計顯示，在納入調(diào)查范圍的106個熱門小區(qū)中，截至今年5月9日，有53個小區(qū)的二手房報價上漲，漲幅最高的是蘇瑞茗芳苑，目前掛牌價為59689元/平方米，環(huán)比上漲了3.61%;同時，仍有40個小區(qū)的二手房報價下降，宋都奧體名座的降幅最大，達到3.5%，目前報價53427元/平方米。
根據(jù)365網(wǎng)站最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份南京河西板塊的二手房報價仍呈現(xiàn)微漲態(tài)勢，最高的一家漲了3.61%。記者在走訪中了解到，日前，位于河西南板塊的招商雍和府項目，業(yè)主約定集中漲價，從而實現(xiàn)小區(qū)房源“增值”。
在浦口區(qū)臨江地鐵站旁正榮潤江城的一家中介門店，銷售人員透露，近期正榮潤江城業(yè)主對外報價有所升高，導致二手房成交不多，一些業(yè)主在聊天群里約定集體調(diào)高二手房的價格�！澳瓿醯浆F(xiàn)在，業(yè)主將房源的掛牌價提高8%~10%左右，而且一些業(yè)主并不急著出售�！痹撁N售人員說。
一位從正榮潤江城項目走出的業(yè)主認為，近期江北新裙道路設(shè)施不斷完善，之后環(huán)境和交通方面越來越好，盡量能等到升值再轉(zhuǎn)售。
記者梳理了解到，江北核心區(qū)4家樓盤二手房已經(jīng)聯(lián)合漲價。其中，華潤國際社區(qū)最高報價4.2萬元/平方米，保利西江月最高報價4.5萬元/平方米，正榮潤錦城最高報價4.5萬元/平方米，正榮潤江城最高報價4.9萬元/平方米，遠高于同區(qū)域新房開盤價格。
項目捂盤地王“蟄伏”
市場分化之余，一些房企捂盤惜售問題也不容忽視。而備受市場關(guān)注的葛洲壩南京中國府，近期對外介紹，將于今年下半年開盤入市。
時間的指針撥回到2016年，葛洲壩地產(chǎn)經(jīng)過25輪以32.8億元、樓面價45213元/平方米拍下葛洲壩中國府地塊，成為南京市新地王。按照規(guī)劃，葛洲壩南京中國府將打造5棟高層住宅及配套設(shè)施，是葛洲壩地產(chǎn)六大產(chǎn)品系中最高端的一種。
三年時間過去，記者在現(xiàn)場看到，葛洲壩中國府項目各個樓棟均已經(jīng)建成，部分樓棟封頂接近完工，路旁的售樓中心也對外開放。工作人員表示，項目將在今年下半年開盤入市。
有業(yè)內(nèi)人士估算，葛洲壩中國府項目地價較高，如果按照6000元/平方米的建安成本，加上10000元/平方米的裝修費用，保守估計項目要賣到65000~70000元/平方米，將是1500萬~3500萬級的頂豪產(chǎn)品。
近日，北京住建委下發(fā)了4個項目的預(yù)售許可預(yù)告(3個住宅產(chǎn)品)，其中紫苑嘉園即為備受關(guān)注的“葛洲壩北京中國府”，從銷售人員透露的信息來看，該項目均價將在13萬元/平方米左右。
高地價的葛洲壩北京中國府即將推盤入市，同系產(chǎn)品南京項目是否也將能高價開盤?葛洲壩南京中國府項目相關(guān)負責人表示，目前項目正在逐步蓄客中，實際開盤還是得看房管部門批準預(yù)售證的時間。
位于河西板塊的碧瑤花園自2013年開盤之后，三期項目一直未開盤入市。記者走訪項目售樓處，大門緊閉，兩位安保人員站在門前拒絕購房者進入看房，三期地塊正在建造樓房，大概建至10層左右。根據(jù)介紹，碧瑤花園三期將打造4棟住宅，共228套住宅，其中3棟是18層，1棟9層，建筑面積約100~200平方米，以現(xiàn)在河西中的新房限價來看，如果今年開盤，預(yù)計在4.5萬元/平方米左右，但開盤時間一直未定。
一名置業(yè)顧問介紹，目前售樓處裝修完但暫時不對外開放，后期開盤情況也將等待房管部門的通知。
事實上，類似于碧�；▓@有同樣問題比較多。據(jù)南京本地媒體報道，位于南京棲霞區(qū)的樓盤金浦御龍灣二期開盤只賣住宅，一樓的商鋪捂著不賣。同一開發(fā)商旗下的金浦紫御東方也被曝出同樣問題，宣稱住宅已全部售罄，卻仍有商鋪尚未開盤，二期商鋪至今已捂盤長達8個月之久。
對于南京房地產(chǎn)市場情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從房企房屋銷售的心態(tài)來說，近期按理是一個去庫存的導向，即降價促銷和提供各類優(yōu)惠。但是從具體房企的銷售情況看，實際上有各類漲價的可能，所以從這個角度看，這說明房企資金面不是很緊張，這樣就會在定價策略上比較強勢。
不過近期南京市場的新特征在于，房貸政策略有收緊，所以這對于開發(fā)商的物業(yè)銷售其實是有利空的。近期從市場交易秩序的管控來說，南京要注意部分房企制造樓盤稀缺的假象，或者說要防范恐慌性購房的現(xiàn)象。
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