市場傳導(dǎo)作用下，沈陽房地產(chǎn)市場有了熱鬧的氣息，各大房企更是在市場上頻頻“出手”，寸土必爭。
據(jù)樂居統(tǒng)計，2019上半年，沈陽以招拍掛形式成功出讓居住及商住用地32宗，總用地面積168萬平方米，成交總金額155.5億元。其中南塔地塊以樓面價18300元/平方米成為沈陽最高價地塊，鐵西區(qū)、于洪區(qū)、沈北新區(qū)也出現(xiàn)了新的最高價地塊。對比2018年成交情況，2019年上半年基本與去年同期持平，總金額略有上升。
另根據(jù)瑞達斯數(shù)據(jù)顯示，拿地總金額前十名房企分別為保利、萬科、中海、龍湖、華潤、美的、首創(chuàng)、金地、融創(chuàng)、恒大。從上述排名不難看出，沈陽土地市場已成為品牌房企“逐鹿”舞臺，本土房企雖然偶爾會“露臉”，但其發(fā)展空間正被逐漸壓縮。
另外，由沈陽地產(chǎn)研究院核算，2019年上半年，沈陽商品住宅銷售均價以月增速0.55%持續(xù)上行，再次步入萬元時代，也是沈陽樓市新起點。
市場轉(zhuǎn)變的背后是2019年沈陽招商引資工作的突破，20個大型項目落定，49個重點項目集體開工，兩大數(shù)字貿(mào)易總部基地選址沈撫新區(qū)，讓外界看到了區(qū)域的潛能與未來發(fā)展，以及振興東北下沈陽先行的影子。
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熱度起步
2018年沈陽連續(xù)兩次出臺限購政策，分別在2018年4月和8月，簡稱“沈七條”、“沈六條”，其中，“沈六條”將沈陽限購范圍再次擴大。連續(xù)兩次的限購政策出臺，也將2018年沈陽樓市的“熱情”徹底“熄滅”。但進入2019年，沈陽樓市開始逐步“復(fù)蘇”，并表現(xiàn)出驚人的“爆發(fā)力”。截至2019年6月30日，沈陽樓市的各項數(shù)據(jù)頗為亮眼。
據(jù)新峰東北事業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2019年上半年沈陽商品住宅累計銷售面積685萬平方米；累計銷售額707億元，同比增加14%；商品住宅均價為10325元/平方米。
從數(shù)據(jù)上不難看出，沈陽房價正穩(wěn)步上升，并且已經(jīng)突破萬元/平方米。在限購條件下，為何2019年上半年沈陽樓市還有如此表現(xiàn)呢？
新峰地產(chǎn)東北事業(yè)部總經(jīng)理助理于岳雅認為：在限購的條件下，沈陽表現(xiàn)出來的“活躍度”和“量價齊升”從另一個側(cè)面說明了市場真實需求在支撐。
于岳雅認為，支撐房價上漲有幾方面原因：
首先，在眾多省會城市以及同等量級城市中，沈陽房價位于中下水平，屬于房地產(chǎn)價值洼地，本身有上漲空間。
其次，從供需結(jié)構(gòu)看，市場上“好房子”仍供不應(yīng)求。今年上半年，沈陽商品住宅共成交685萬平方米，全面限購下，依然超過去年同期，如果政府沒有限購或者對價格進行一定的規(guī)范和限制，房價或?qū)⒂懈蠓纳蠞q。
第三，限購讓“一步到位”或改善型需求提前釋放。
第四，成本的增加也在一定范圍內(nèi)推升產(chǎn)品價格上漲。目前無論是取得土地成本、產(chǎn)品升級成本、營銷方式成本都在增加。成本的增加也必然影響到房價的波動。
第五，沈陽作為東北中心城市，振興的先行者，無論是對資源、人口都有聚集效應(yīng)，城市的發(fā)展、人口的增加都是房地產(chǎn)向上發(fā)展的基礎(chǔ)動力。
從最新的數(shù)據(jù)來看，位列2019年沈陽前6個月商品住宅成交均價前三甲的區(qū)域分別為：和平區(qū)，成交均價為16461元/平方米；沈河區(qū)，為14553元/平方米；渾南區(qū)，為11894元/平方米。值得一提的是，沈北新區(qū)成交均價為7111元/平方米、蘇家屯區(qū)成交均價為7140元/平方米，雖然這兩個城區(qū)房價處于“價格榜”后兩名，但商品住宅的銷售套數(shù)及銷售面積卻處在第二名和第五名，表明有越來越多的買房人更加青睞以往“無人問津”的區(qū)域。
最新出爐的2019年1-6月沈陽商品住宅銷售面積排行榜中，萬科、中海、融創(chuàng)位居銷量三甲，其中萬科以469428平方米的銷售面積位居銷量榜冠軍，中海和融創(chuàng)分別以443844平方米、347566平方米銷售面積位居二三名；華潤、金地、碧桂園、榮盛、保利、華夏幸福、龍湖分列第四名至十名。
從數(shù)據(jù)上來看，各房企在2019年上半年都取得了不錯的成績。一些首次開盤的新樓盤甚至達到了開盤即售罄。如萬科首府未來城，首次開盤就吸引了600多組購房者抵達現(xiàn)場，僅4分鐘就售出339套房源，銷售金額超4億元；保利和光塵樾首次開盤推出了386套房源，約500組購房者到場選房，所有房源銷售一空。
保利發(fā)展控股集團遼寧公司營銷總監(jiān)張研認為：“2019年上半年的沈陽樓市，是漲聲與激情交織的半年，同時也是奠定馬太效應(yīng)加速的關(guān)鍵時期。作為東北亞國際化中心城市的沈陽，居民消費、城市GDP、企業(yè)營商環(huán)境等也均保持趨好向上發(fā)展態(tài)勢。
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好轉(zhuǎn)的土地市場
受調(diào)控政策影響，自2018年下半年開始，沈陽樓市銷量進入縮減期，金九銀十、以及收官之戰(zhàn)，抑或是春節(jié)大促，都沒能看到火熱的樓市場面。相對而言，土地市場也進入冷凍階段。但轉(zhuǎn)過年后，沈陽土地市場開始慢升溫，3月份的一場土拍印證了上述趨勢。
2019年3月13日，沈陽土地市場交易中心三宗地塊順利出讓，其中沈北正良路南科訊包裝地塊廣受關(guān)注。最終，宗地編號沈北2018-002，地塊名稱正良路南科訊包裝地塊，被中海以5000元/建筑平方米競得，總價15.59億元，溢價率60.26%。
隨著土地價格不斷走高，沈陽土地市場在今年5月份出現(xiàn)了與以往不同的變化。沈陽5月份入市宗地會在土地公告中悄然加上限價、配建等詞匯，這些詞匯不但改變了沈陽土拍的原有風(fēng)格，更讓房企開始精于“計算”。以往土拍現(xiàn)場，往往以價高者得，幾家房企甚至是十幾家房企來“圍搶”一宗土地。最終，宗地價格會被拍的很高，甚至?xí)霈F(xiàn)“面粉價格高于面包價格”的現(xiàn)象。
而今，有了限制土地價格、配建等因素存在，宗地價格也顯得不那么高了，溢價率也降低了，從供應(yīng)端促使市場回歸理性。如2018年丁香湖19號東-1號地塊入市，中鐵拍得此地塊時，溢價率高達99.58%，9600元/平方米樓面價也成為北于洪區(qū)最高地價，甚至超過了當時區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品整體成交價。2019年5月22日，丁香湖19號地塊入市，相鄰的兩塊地時隔不到一年，如今的起拍價格為6000元/平方米，該地塊采取“限地價、競社區(qū)綜合服務(wù)中心和政府租賃住房”模式，最高限價9000元/平方米。最終，保利以成交單價8600元/建筑平方米、溢價43.3%摘得此地塊。
值得一提的是，雖然沈陽土地市場有了新的因素，但房企拿地?zé)崆閰s從未減少，尤其是“守城之戰(zhàn)”更是看點十足。5月29日，宗地編號為GN-MZ-01-07地塊入市，土地面積71986.03平方米。此宗地位于新市府板塊內(nèi)，緊鄰中海半山華府項目。新市府板塊作為沈陽熱點板塊之一，自然吸引了眾多房企到場。在拍賣師推出此宗地后，眾房企頻頻出價，當達到頂價時，開始競價配建面積，此時也是重頭戲開演。龍湖、保利、華宇、綠城、金地等房企頻頻高舉手中號牌，從最開始500平方米配建面積直沖到28500平方米。最終，作為“守城”方的中海以總價約8.41億元競得該地塊，成交單價達到最高限價6150元/平方米，溢價50%；另需配建28500平方米產(chǎn)權(quán)人才住房無償移交政府。
沈陽的最高價地塊、各城區(qū)的最高價地塊都在2019年上半年“易主”。一些原本在2018年流拍、停拍的土地，也在2019年上半年被房企紛紛收入旗下�；仡�2019年上半年沈陽土地市場，“火熱”無疑成了其最好注解。
回顧2019年上半年沈陽樓市，不難看出不管是樓盤的火熱銷售，還是數(shù)據(jù)映射的樓市行情，都在印證這一事實：在東北振興的大背景下，沈陽樓市正在跳出以往的低迷態(tài)勢。
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