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買房從來(lái)都不是一件簡(jiǎn)單的事情。隨著房?jī)r(jià)的上漲，大多買房的年輕人都要背上多年的房貸。而為了更好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了限購(gòu)政策，首套房和二套房的購(gòu)買有了諸多差異，包括首付比例，貸款利率等都有不同的規(guī)定。這也使得很多人對(duì)二套房的購(gòu)買望而生卻。

那么首套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)到底如何？它們?cè)谫?gòu)買上又都有什么區(qū)別呢？

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

一般而言，下列情形下所購(gòu)房屋可認(rèn)定為首套房：

①全款買過(guò)一套房。此情況下，在對(duì)于“首套房”認(rèn)定比較寬松的銀行，再貸款購(gòu)買就可以認(rèn)定為首套房。

②全款買過(guò)一套房，但后來(lái)賣掉，并且通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到該房產(chǎn)。此情況下再貸款買房，認(rèn)定為首套房。

③貸款買過(guò)一套房，但后來(lái)賣掉，并且通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到該房產(chǎn)。此情況下，在對(duì)于“首套房”認(rèn)定比較寬松的銀行，再貸款購(gòu)買就認(rèn)定為首套房。

④貸款買過(guò)一套房，但商業(yè)貸款已還清。此情況下再貸款買房，認(rèn)定為首套房。

⑤個(gè)人名下有兩套房，其中一套為貸款所購(gòu)，但商業(yè)貸款已還清；另一套是公積金貸款，但是已出售，并且能提供該住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認(rèn)定為首套房。

⑥個(gè)人名下有兩套房，均采用商業(yè)貸款方式購(gòu)買，但商業(yè)貸款已還清，該兩套房已經(jīng)出售，并且能提供兩套住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認(rèn)定為首套房。

⑦夫妻雙方，一方婚前名下有房產(chǎn)但無(wú)貸款記錄；另一方婚前有貸款記錄但名下無(wú)房產(chǎn)。此種情況下，二者婚后再貸款買房，認(rèn)定為首套房。

二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

一般而言，下列情形下所購(gòu)房屋可認(rèn)定為二套房：

①貸款買過(guò)一套房，商業(yè)貸款未還清。此種情況下再貸款買房，認(rèn)定為二套房。

②個(gè)人名下有兩套房，均采用商業(yè)貸款方式購(gòu)買，一套房的商業(yè)貸款已還清，另一套房的商業(yè)貸款未還清，此種情況下再貸款買房，認(rèn)定為二套房。

③在“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的銀行，只要以前辦理過(guò)住房貸款，無(wú)論是否還清，也無(wú)論此前購(gòu)買的房子是否賣掉，再貸款買房都認(rèn)定為二套房。

④在“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的銀行，只要名下有房產(chǎn)，無(wú)論全款購(gòu)買還是貸款購(gòu)買，再貸款買房都認(rèn)定為二套房。

⑤夫妻雙方，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購(gòu)房使用公積金貸款，婚后兩人再以夫妻名義共同貸款，而婚前貸款未還清，認(rèn)定為二套房。

⑥兩人準(zhǔn)備結(jié)婚但還未領(lǐng)取結(jié)婚證，其中一方名下有房產(chǎn)但房貸未還清，另一方?jīng)]有任何房產(chǎn)和房貸記錄。二者結(jié)婚后，由無(wú)貸款記錄的人申請(qǐng)貸款買房，會(huì)因二者共為新買房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人而使其被認(rèn)定為二套房。

⑦婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購(gòu)房。此種情況下，認(rèn)定為二套房。

⑧父母名下有住房，以未成年子女名義再購(gòu)房，認(rèn)定為二套房。

首套房和二套房的購(gòu)買有啥區(qū)別

①首付比例

一般而言，首套房的首付比例不低于25%。而二套房的首付比例則遠(yuǎn)高于首套房首付比例。

以北京為例：在北京購(gòu)買首套房，且房屋面積不大于90㎡時(shí)，首付低至20%。而若要買二套房，首付比例可高達(dá)60%以上。

②貸款利率

二套房的貸款利率高于首套房的貸款利率。一般而言，二套房的貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

例如部分銀行的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，而二套房貸款利率則為基準(zhǔn)利率上浮20%。

③契稅優(yōu)惠

在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的交易中，首套房可享受契稅減免優(yōu)惠。

大多數(shù)城市，對(duì)于面積在90平米以下的首套普通住房，稅率僅為1%；而二套房在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)契稅一律為3%。也有個(gè)別城市對(duì)首套房二套房的契稅按2%和4%收取。