房子是生活中最重要的組成部分，很多人畢生的奮斗只為了一二線(xiàn)城市中的一套房子。雖然國(guó)家政策已經(jīng)明確了房住不炒，但是剛需仍然存在。
很多朋友在購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房之間猶豫不決，其實(shí)是各有利弊的。二手房的優(yōu)點(diǎn)是屬于城市核心區(qū)，地理位置好，交通便利且經(jīng)過(guò)多年發(fā)展配套設(shè)施完善；缺點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境一般，老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)維護(hù)，衛(wèi)生稍差且樓體會(huì)因?yàn)槟昃檬蕹霈F(xiàn)一些問(wèn)題。新房的優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境好，戶(hù)型比較新穎，科技含量較高。開(kāi)發(fā)商會(huì)采用新型的建筑材料、新風(fēng)及供熱系統(tǒng)以及智能化家居；缺點(diǎn)是普遍位置距離中心城區(qū)有段距離，公交和地鐵線(xiàn)路少，周?chē)涮自O(shè)施不完善。
作為剛需人群以年輕人居多，為了結(jié)婚需要買(mǎi)套房子。現(xiàn)在年輕人普遍有私家車(chē)，開(kāi)車(chē)上下班比較方便。白領(lǐng)階層對(duì)居住環(huán)境要求較高，園林綠化較好的社區(qū)更能增添生活情調(diào)。因此剛需人群選擇新房的可能性會(huì)更大一些。根據(jù)本人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事多年設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行了如下總結(jié)，希望對(duì)買(mǎi)房子的朋友有所幫助。
01
不要關(guān)注展示區(qū)的園林景觀
展示區(qū)是開(kāi)發(fā)商劃定的對(duì)外展示銷(xiāo)售的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域內(nèi)會(huì)包含售樓處、停車(chē)場(chǎng)、樣板間和園林綠地。園林景觀是開(kāi)發(fā)商對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)的重要手段，通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的視覺(jué)影響來(lái)干擾購(gòu)房者的判斷。停車(chē)場(chǎng)通常安排到距離售樓處較遠(yuǎn)的地方，如果整體區(qū)域較小的情況下，通往售樓處的園路會(huì)設(shè)計(jì)得比較蜿蜒曲折，做出的園林景觀也是非常有氣勢(shì)、品質(zhì)感最高的。因此從停車(chē)場(chǎng)步行去售樓處的時(shí)候盡量不要過(guò)多停留，不要被優(yōu)美的場(chǎng)景所迷惑。
不要覺(jué)得售樓處周邊的景色和自己有什么關(guān)系，其實(shí)沒(méi)有半毛錢(qián)的關(guān)系。通常情況下展示區(qū)的范圍是在設(shè)計(jì)紅線(xiàn)之外的，通俗地說(shuō)就是這片區(qū)域是小區(qū)圍墻之外的。是開(kāi)發(fā)商通過(guò)正常手續(xù)辦理，臨時(shí)占用的市政綠地或消防通道，是有使用期限的。通常到期后會(huì)整體拆掉還原為綠化或道路。就算可以保留開(kāi)發(fā)商也會(huì)選擇拆掉，因?yàn)闄n次越高的園林造景所需要的維護(hù)費(fèi)用越高。
其次不要覺(jué)得買(mǎi)了房子以后能夠在社區(qū)內(nèi)享受同樣的園林景觀，這是不可能的。展示區(qū)為了營(yíng)造效果，在園林上的投入通常為每平米1000元至2000元的范圍，越是高端的住宅比如別墅類(lèi)的樓盤(pán)在園林上花的錢(qián)越多。而建成后的普通住宅小區(qū)，在園林上花的錢(qián)通常為每平米300元至400元。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金也是非常有限的，地主家也沒(méi)有余糧。
除了資金投入的因素還有植物本身的因素。我們?cè)谡故緟^(qū)所看到的各種樹(shù)木花卉層層疊疊、花團(tuán)錦簇的景致在實(shí)際中是不可能實(shí)現(xiàn)的。在展示區(qū)的樹(shù)都是從眾多樹(shù)里選擇出來(lái)最挺拔的、樹(shù)冠最豐滿(mǎn)的。在小區(qū)里實(shí)際種的樹(shù)會(huì)比展示區(qū)的規(guī)格小很多，甚至樹(shù)干不如胳膊粗。展示出的樹(shù)木高聳、枝繁葉茂、樹(shù)影斑駁的景致是十年后的樣子，入住的時(shí)候能夠看到大樹(shù)的樹(shù)冠都說(shuō)明開(kāi)發(fā)商屬于良心商家。繁花似錦更不要想，展示區(qū)的花卉屬于應(yīng)季花卉，兩三個(gè)月就要花落枯萎，需要不停的更換，成本相當(dāng)大。即使是可以長(zhǎng)期栽植的花卉，按照植物生長(zhǎng)特性，每株之間的距離也會(huì)比較大，要給植物充分的生長(zhǎng)空間。而展示區(qū)的原則是不能看到黃土，因此比如原本每平米只能栽種30株，那么售樓處周?chē)幕ɑ軙?huì)栽種到每平米50株到60株。
以上這些就是開(kāi)發(fā)商在園林方面的套路。我曾經(jīng)經(jīng)手設(shè)計(jì)和建造的一個(gè)樓盤(pán)示范區(qū)的園林效果讓所有來(lái)看房的客戶(hù)滿(mǎn)意，甚至在市長(zhǎng)視察的時(shí)候得到了好評(píng)。但是也讓公司的領(lǐng)導(dǎo)非常愁的一件事就是客戶(hù)看到建好后的小區(qū)實(shí)際園林效果和展示區(qū)的差距那么大然后跑去投訴怎么辦。
02
不要被樣板間的精美裝修迷惑
經(jīng)過(guò)在售樓處和銷(xiāo)售人員的初步溝通后，下一步銷(xiāo)售人員就要帶著客戶(hù)去參觀樣板間了。樣板間通常是臨時(shí)搭建的幾個(gè)房子，分別針對(duì)幾個(gè)不同的戶(hù)型，戶(hù)型格局和實(shí)體樓是一樣的。進(jìn)入樣板間都會(huì)被屋內(nèi)的精裝修所吸引，這個(gè)時(shí)候客戶(hù)更多的是看每個(gè)房間的功能和裝修風(fēng)格是否和自己設(shè)想的一樣。這個(gè)時(shí)候多數(shù)人不會(huì)關(guān)注到，其實(shí)樣板間的整體尺寸要比實(shí)體樓的房間大一些。這就是很多購(gòu)房者在入住后總感覺(jué)為什么某個(gè)地方的空間看著不像之前看到的樣板間那么寬敞。另外說(shuō)明凡是買(mǎi)房送精裝修的不要認(rèn)為是自己撿了便宜，其實(shí)羊毛出在羊身上。所選用材料和設(shè)備絕對(duì)是真的品牌，只是開(kāi)發(fā)商和裝飾材料生產(chǎn)商都是戰(zhàn)略合作伙伴，成本價(jià)低到你無(wú)法想象。
另一方面樣板間所看到的戶(hù)型肯定是最完美的。首先樣板間的單獨(dú)一棟平房建筑，它的結(jié)構(gòu)和實(shí)際高層建筑結(jié)構(gòu)是有很大差別的。實(shí)際的建筑很可能在某個(gè)位置會(huì)有一道梁；或者由于上下水管道的緣故會(huì)占用一部分的空間等等，這樣的情況在樣板間里是反應(yīng)不出來(lái)的。如果哪個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)外展示的樣板間是在建好的實(shí)體樓的話(huà)，那么這個(gè)開(kāi)發(fā)商也絕對(duì)是個(gè)良心商家。
03
購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候需要關(guān)注哪些？
那么我們?nèi)ツ硞�(gè)樓盤(pán)去看房子，究竟要關(guān)注哪些方面呢？
項(xiàng)目的地理位置及交通情況
項(xiàng)目的位置很重要，有的行政區(qū)時(shí)間僅隔著一條路，路的一邊可能屬于內(nèi)城，另一邊則屬于城外城，價(jià)格還是有差別的。如果價(jià)格相差較多，建議購(gòu)買(mǎi)屬于城外區(qū)的房子，性?xún)r(jià)比會(huì)高一些。不要擔(dān)心孩子上學(xué)的問(wèn)題，新的樓盤(pán)為了吸引客戶(hù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)為政府代建學(xué)校和幼兒園，并積極地引入市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校的資源。如果價(jià)格相差不大那肯定還是買(mǎi)屬于城里的新房了，畢竟如果幾年以后出手的話(huà)城里的房子會(huì)好賣(mài)一些。交通方面如果樓盤(pán)距離城市主干道比較近且周?chē)械罔F站的話(huà)是比較搶手的。如果地鐵線(xiàn)路只是在規(guī)劃階段設(shè)定附近有站的話(huà)還是需要慎重一些，畢竟地鐵在建設(shè)過(guò)程中改變站臺(tái)和線(xiàn)路的情況也有發(fā)生。
戶(hù)型模型
戶(hù)型和朝向最為重要
在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市新建的住宅很少有南北通透的房子，像多年前的老式六層住宅我們成為”板樓“，房屋的戶(hù)型幾乎一樣，雖然老舊但是南北通透，通風(fēng)效果最好。新式高層住宅為了能夠最大限度的開(kāi)發(fā)，會(huì)設(shè)計(jì)多個(gè)戶(hù)型，包含了一居室、兩居室和三居室拼接的布局，這樣的樓我們稱(chēng)為”塔樓“。塔樓的優(yōu)點(diǎn)就是戶(hù)型多變，房間功能劃分更加明確，缺點(diǎn)是通風(fēng)效果不如板樓。如今在三、四線(xiàn)城市還可以買(mǎi)到南北通透的新房。不同的開(kāi)發(fā)商在房屋布局上會(huì)有很大的差異，比較大的開(kāi)發(fā)商比如萬(wàn)科、華潤(rùn)等等在戶(hù)型研究上比較深入，有自己成熟的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，建造的房屋戶(hù)型比較合理，一些中小開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)水平有限，設(shè)計(jì)出的戶(hù)型會(huì)有浪費(fèi)的空間。
房屋質(zhì)量
購(gòu)買(mǎi)新房最好還是選擇大開(kāi)發(fā)商，質(zhì)量確實(shí)有保障。具體孰長(zhǎng)孰短在此不做評(píng)論。
開(kāi)發(fā)商在售樓處通常都會(huì)設(shè)置一個(gè)建材展
關(guān)注室內(nèi)裝飾建材
如今的高層住宅都是贈(zèng)送精裝修，主要包含門(mén)和門(mén)套、地板、衛(wèi)浴、廚房灶具及櫥柜等。購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候需要注意這些建材的品牌是否是質(zhì)量過(guò)硬的大品牌，地板、櫥柜等木材的甲醛含量是否超標(biāo)等質(zhì)量問(wèn)題。
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