近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題的政策熱度持續(xù)上升。5月中旬召開的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會引起各界關(guān)注。6月財政部發(fā)文，自2022年起，在全國范圍內(nèi)將土地使用權(quán)出讓收入劃歸稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。中央財經(jīng)委員會8月會議指出，在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性，擴(kuò)大中等收入群體比重，合理調(diào)節(jié)高收入，使全體人民朝著共同富裕目標(biāo)扎實(shí)邁進(jìn)。這意味著直接稅將在我國稅制體系中發(fā)揮更加重要的再分配作用。作為稅制改革的排頭兵，房地產(chǎn)稅立法有望加快進(jìn)程。房地產(chǎn)稅事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活生計，必然受到廣泛關(guān)注。那么，房地產(chǎn)稅距離我們還有多遠(yuǎn)？具體方案又將如何設(shè)計呢？
從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無定式。多數(shù)國家將產(chǎn)權(quán)所有人定為納稅人，課稅對象通常為土地和建筑物。稅收最關(guān)鍵的要素是計稅依據(jù)和稅率。計稅依據(jù)又叫稅基，是指據(jù)以計算征稅對象應(yīng)納稅款的直接數(shù)量依據(jù)，它解決對征稅對象課稅的計算問題，是對課稅對象的量的規(guī)定。多數(shù)國家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場評估價值作為稅基，主要包括三種計算方式。一是市場評估價值，計算稅額時一般用市場評估價值乘以計稅價值比例，再乘以稅率。二是評估租值，多為英聯(lián)邦國家使用。此處的租值是指假設(shè)土地及建筑物的產(chǎn)權(quán)人將其房地產(chǎn)連續(xù)出租，根據(jù)所取得的收入計算的年度價值。三是政府公示價值、地籍價值或賬面價值，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價值，意大利、俄羅斯、中國臺灣地區(qū)等地均采用這種方式。
房地產(chǎn)稅稅率在確定方法、稅率結(jié)構(gòu)及邊際稅率等方面均存在較大差異。稅率的確定方法大致分為兩大類:一是由法律規(guī)定確定的稅率;二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。就稅率結(jié)構(gòu)而言，累進(jìn)稅率最為常見，也有一些國家和地區(qū)使用比例稅和定額稅。差別稅率也是較為常見的安排，即根據(jù)房屋的價值、用途、地段等設(shè)置不同的稅率。有的地方政府還開征幾種不同的土地稅和房產(chǎn)稅，分別實(shí)行累進(jìn)稅率或依據(jù)土地房屋的用途實(shí)行差別幅度較大的比例稅率。不同國家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異。
市場評估價值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學(xué)合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭議相對較大。近期的國內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實(shí)行累進(jìn)稅制，這與多數(shù)國家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級為4-9級不等。也有學(xué)者認(rèn)為實(shí)行比例稅即可。
未來，我國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度。對政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)較為明確，即將其作為地方主體稅種，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)完善、協(xié)調(diào)政府間財政關(guān)系。同時，在調(diào)節(jié)財富分配公平、控制住房價格過快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計。如無特殊說明，本文剩余部分中房地產(chǎn)稅均指針對住房課征的稅收。
對國內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財產(chǎn)和負(fù)債。如果房地產(chǎn)稅稅負(fù)過高，很可能會產(chǎn)生很大的社會負(fù)面影響。因此，目前似乎有兩種方案處于可供選擇的范圍：一種是以所有個人經(jīng)營性住房的市場評估價值作為計稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級邊際稅率相對較高的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案。另一種則是將個人經(jīng)營性和非經(jīng)營性住房的市場評估價值之和進(jìn)行綜合計算，按照人均居住面積扣除適當(dāng)寬免額后作為計稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級邊際稅率相對較低的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個人免征面積”方案。從國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)各方傾向性意見來看，后者比較符合政策導(dǎo)向與客觀現(xiàn)實(shí)。
房地產(chǎn)稅正式立法施行需要有一定的醞釀期和準(zhǔn)備期。房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺會十分審慎。從目前看，全國人大公布的2021年度重點(diǎn)立法工作計劃中并未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅，這意味著房地產(chǎn)稅年內(nèi)在全國范圍內(nèi)不可能面世，2022年可能也難以正式施行。財政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。雖然房地產(chǎn)稅可能最快明年能夠進(jìn)入立法程序，但未來推進(jìn)的速度有望加快，可能并不需要數(shù)年時間。房地產(chǎn)稅實(shí)際落地的時間可能比市場預(yù)期要早，在部分省市繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)的可能性相對更大。尤其是已進(jìn)行試點(diǎn)的城市，如上海和重慶。未來在較短時間內(nèi)，試點(diǎn)城市會修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個人免征面積”設(shè)計新的方案。新的方案很可能對包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會達(dá)到較高水平，所以絕大部分的中低收入群體會在征稅范圍之外，中高收入群體可能成為主要的納稅人。這符合共同富裕有關(guān)合理調(diào)節(jié)高收入的政策要求。
面對不斷增加的房地產(chǎn)稅預(yù)期，持有較多房產(chǎn)的家庭有必要在資產(chǎn)配置層面提前做好準(zhǔn)備，尤其是重點(diǎn)城市擁有較多房產(chǎn)的家庭。首先應(yīng)考慮減持不必要的房產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，在可能出現(xiàn)的稅收支出方面提前“節(jié)流”。其次是考慮轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)投資的形式，通過投資房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品（如REITs等）來享受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。再次，如果持有較多房產(chǎn)，意味著每年需準(zhǔn)備足額的現(xiàn)金流，那么除了收入和理財收益外，年金保險的生存保險金可以充當(dāng)這個現(xiàn)金流作為對沖房產(chǎn)稅的解決方案。這部分家庭可以考慮借助專業(yè)的財富管理機(jī)構(gòu)平臺，通過保險等金融工具制定未來現(xiàn)金流規(guī)劃方案，應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的繳稅現(xiàn)金壓力。
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