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31日，中國央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

上述通知的重點政策在兩方面：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市；二是公布降低存量首套住房貸款利率的具體操作方案。

統(tǒng)一商貸首付比例下限

上述兩部門的相關負責人表示，7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

由此，對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

具體看，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點在兩個方面。

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

重點城市首付能降嗎？

有觀點認為，在實施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社國是直通車表示，降低首付比例，有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看，例如，目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求，自主確定。

存量房貸利率為何要降？

上述相關負責人稱，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。

同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

龐溟認為，穩(wěn)步下調(diào)個人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，更好地提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費。

誰能申請、怎么申請？

官方表示，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

中國央行、金融監(jiān)管總局將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

惠及多少人、省多少錢？

根據(jù)此前公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

有媒體報道稱，接近監(jiān)管人士說，從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能地把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同家庭情況有所不同，有的可能會調(diào)整多一點，有的可能少一點，涉及客戶會超過4000萬戶，按照5.15%的利率粗略統(tǒng)計，存量貸款余額在25萬億元左右，目前全部房貸余額為39萬億左右。也就是說，按照比例來算，差不多有三分之二的用戶將受到此次政策利好。

在存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費能力。

不過龐溟也表示，必須看到，單純使用下調(diào)首付比例、房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解決房地產(chǎn)市場周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢性問題的疊加。只有各地按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整優(yōu)化當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，有效貫徹因城施策、一城一策、分類指導，用足用好政策工具箱，跟進中央政府政策推出相關配套措施并確保落地生效，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，才有望實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復蘇和長期健康可持續(xù)發(fā)展。